v-Портал
Главная
Советы
Блог
Напишите мне

Выпуск № 2 Выпуск № 4

Особенности московской аренды

От 1 августа 2010 г.
Автор: Вадим К.
Редактор, корректор: Алла Коваль

Жулики на аренде встречаются сплошь и рядом.

Как обстоит дело

В Москве и Санкт-Петербурге довольно нестандартные схемы сдачи квартир в аренду и поиска квартирантом своего арендодателя. Вернее, нестандартные эти схемы только для жителей остальных городов СНГ, но новые и старые москвичи и питерцы вполне к ним привычны.

Аренда — это поиск вариантов на рынке предложения, осмотр, заключение контракта и оплата ренты. В Москве на каждом из этих шагов между вами и арендодателем стоит агент. По сути своей это посредник, простое наличие которого в этом процессе автоматически увеличивает стоимость аренды. Даже если агент берет свою долю не с квартиросъемщика, а с хозяина, вы всё равно заплатите за его услуги хозяину, который часть своего дохода передаст агенту.

Это возмутительно само по себе! Деньги зарабатываются из воздуха: у агента нет своей собственности, он только продает свободную информацию о наличии сдаваемой квартиры.

В общем и целом работа посредника может быть полезной, если он оказывает услуги, без которых ваши усилия по поиску ренты были бы слишком большими и вам лень с этим связываться, у вас нет времени или знаний, чтобы найти и оформить аренду самостоятельно.

В чем же состоит работа обычного агента из риелторской конторы в Москве? Получив вашу заявку на поиск квартиры, он выбирает информацию по предложению аренды на сайте www.cian.ru, где размещают свои объявления о сдаче аренды другие агенты. Если контора, в которую вы обратились, более-менее солидная, то агент обзванивает подходящие варианты и договаривается о показе квартир с агентами хозяев, затем приводит своего клиента, и если всё нормально, процесс заканчивается контрактом, агент получает деньги за свою работу по сводничеству, делит их с агентом арендодателя, и все расходятся довольные.

Плата за услуги агента стандартная — месячная стоимость аренды. Независимо от срока, на который снимается квартира. Так что на месяц снимать невыгодно. Чем дольше вы сможете растянуть срок контракта, тем выгодней. Но больше чем на год арендодатель заключать контракт не будет — в этом случае он попадет под специальный налог и его доход значительно уменьшится.

К чему это всё приводит? Во-первых, агентам невыгодно работать с дешевыми вариантами аренды, ведь свою «шапку» им надо еще и поделить с агентом другой стороны и отдать своему начальству. Поэтому агенты склоняют арендодателей к повышению стоимости квартир, а квартиросъемщиков — к тому, чтобы они принимали более дорогие варианты.

Во-вторых, агентам невыгодно, чтобы на рынке осуществлялись сделки по аренде без их участия, и к этому они прилагают все усилия. Предложения по аренде от хозяев квартир в Москве, которые они публикуют на сайтах и в газетах, становятся известны агентам еще до того, как объявление будет опубликовано. Если объявление хозяина и будет опубликовано, то его задвинут на самое дальнее место, где его будет сложно найти квартиросъемщику. К тому же агенты создают вал фиктивных объявлений с дешевыми расценками на сайтах и в газетах. Цель — привлечь потенциального квартиросъемщика и предложить ему свои, более дорогие варианты и опять же «зарыть» фактическое предложение аренды от хозяев квартир.

Хозяин квартиры также постоянно атакуется агентами даже после того, как квартира уже сдана. Ему предлагают расторгнуть контракт и перезаключить его с более выгодным покупателем. По закону РФ запрещено разрывать договор аренды до окончания срока действия контракта, но не все об этом знают. Кроме того, я предполагаю, что по уже заключенным сделкам агенты ближе к концу действия контракта начинают склонять хозяина к сделке с новым квартирантом.

В принципе, это нормальный бизнес на информации, однако переизбыток агентств на рынке аренды и недостаток предложения по отношению к спросу создают в Москве условия для некачественной и поверхностной работы риелторов. Да и напрягаться незачем, ведь действительно хорошее предложение уходит с арендного рынка Москвы за день-два. Хорошим считается просто нефиктивное предложение, а не рисуемая в вашем воображении квартира недалеко от центра в тихом московском дворике.

Хозяин реальной квартиры не торопится быть занесенным в базу какого-либо агентства по арендуемым квартирам, ибо на него наседают сразу десятки агентств. Агенты тоже не стремятся посмотреть, что же именно они предлагают квартиросъемщикам. Будет сдана квартира или нет и получит ли что-нибудь этот конкретный агент от своих усилий по вниканию в суть предложения и работе с хозяином квартиры — большой вопрос, поэтому у редких агентств есть свои базы предложений и свои доверительные арендодатели, а есть только общая база объявлений CIAN.RU, которую все агенты используют для своего бизнеса.

В результате при обращении в агентство вам за большие деньги продают информацию из публичного источника, за которую продавец информации не несет никакой ответственности и даже не стремится ее проверять. При этом количество вариантов, которые вы получите, будет меньше, чем их фактическое наличие, и они будут более дорогими.

Логичный вывод: можно самому проверять базу CIAN.RU и исключить по крайней мере одного посредника. Но и здесь есть свои проблемы. Как я уже написал, большинство объявлений на ЦИАНЕ — от агентов, которые не видели квартир, которые они продают. Обращение к агенту через ЦИАН не гарантирует, что сделка дойдет до конца — хозяин может получить от другого агента более выгодное предложение и отклонить вашего агента.

Кроме того, этой базой пользуются и в этом бизнесе крутятся и темные личности. Сделки заключаются на относительно крупные суммы, и есть возможность угрозой и насилием отнять эти деньги как у той, так и у другой стороны.

Все эти проблемы возникают опять же из-за публичного характера информации, размещенной на сайте ЦИАНа, пиратско-базарного способа работы агентов с арендодателями и нелегитимного характера бизнеса сдачи квартир в аренду.

Как я искал квартиру

Мне нужна была однокомнатная квартира на северо-западе, без особых изысков, по определенной ветке метро, недалеко от станции. Поискав в Сетке, я нашел достаточно большое количество вариантов, описание которых меня устраивало, и стоимость их была в районе 20–24 штук рублей. Успокоенный, я прибыл в Москву и обратился в агентство, справедливо полагая, что оно поможет мне найти стоящий вариант аренды и исключит варианты с мошенниками и бандитами.

По прошествии недели я получил только один вариант, который находился довольно далеко от метро и от места работы и стоил 30 штук. При этом девушка-агент настойчиво советовала мне приехать сразу с деньгами, чтобы на месте заключить контракт, иначе, мол, квартиру «уведут».

Деваться мне было особо некуда, поэтому я согласился его посмотреть и оплатить, если это не будет совсем уж плохой вариант. Прибыв на место с агентом, я с удивлением узнал, что она там ни разу не была и квартиру не видела. Более того, она договаривалась об осмотре квартиры не с хозяином, а с другим агентом, и этот агент также никогда не видел ни квартиры, ни хозяина.

И вот стоим мы, три человека, которые приехали на окраину Москвы покупать кота в мешке, и звоним его хозяину — человеку, которого никогда не видели, — чтобы он пустил на него посмотреть. А хозяин заявляет, что он устал и никого видеть не хочет. «Проваливайте!» — говорит он.

После этого мой агент высказывается в том смысле, что у нее нет времени со мной возиться, и предлагает мне выбрать варианты аренды из ЦИАНа. Если мне что-то подойдет, то она снова возьмет на себя функции секретаря — будет звонить и договариваться о показе. В голове у меня невысказанный вопрос: а за что я должен ей платить такую солидную сумму? Пользуясь тем, что работаю в солидной фирме и могу говорить от ее лица, звоню директору агентства и возмущаюсь примерно в том же ключе. После разноса директору получаю от агента по почте несколько вариантов из базы ЦИАНа. На одном варианте стоит пометка «не дозвонилась».

Квартира находится практически в центре Москвы, внутри кольцевой линии. Я дозваниваюсь и тем же вечером еду смотреть квартиру. Это было не слишком-то умно, ехать одному, но что-то в голосе женщины, ответившей на звонок, убедило меня, что это не подстава.

На месте я узнал, что показывает квартиру агент из другой конторы. К тому же она пришла показывать не одна, а в присутствии соседки, которой хозяин передал ключи для показа. Из разговора выяснилось, что агент уже сдавала эту квартиру ранее и лично знает хозяина. Они также хотели знать, насколько я достоин доверия с их стороны. В сумме это давало мне определенную уверенность в этих людях. Сомнительно, что две женщины совершенно разного характера и общественного положения сговорились, чтобы вытянуть из меня пару штук баксов. Кроме того, для того чтобы выйти на сделку и оплату, им понадобился бы еще и третий человек — хозяин квартиры. В общем, риски вовлечения большой группы людей не стоили того, чтобы затевать столь мелкое мошенничество.

Квартира и хозяева мне сразу понравились, хотя аренда и стоила вполовину больше моего начального бюджета. Я заключил контракт, при этом агент еще помогла в составлении контракта и сделала скидку на свои услуги, так как ранее уже работала с моей компанией-работодателем.

В общем, мне повезло: через ЦИАН я нашел приемлемый вариант и меня не обманули. Но доверия и к этому источнику информации, и к методам работы московских агентов у меня не прибавилось.

Как не дать себя обжулить?

Если к вам ворвутся в кабинет и предложат обменять ваш кусок сыра на железную дорогу, то лучше не пренебрегать хорошим куском сыра.
Стивен Ликок, канадский юморист начала XX века

Какие же советы можно дать квартиросъемщику в Москве? При общении и по телефону, и лично прислушайтесь к себе, к своим ощущениям: насколько этот человек (и агент и хозяин) достоен доверия, не старается ли он искусственно создать у вас это впечатление?

Если вас слишком настойчиво стараются уговорить на сделку, это подозрительно. При текущем дефиците предложения хорошие варианты ренты действительно уходят без уговоров клиента.

Не ищите слишком дешевых вариантов. Реальные варианты аренды дороже общефиктивной массы процентов на 20–30. И торопитесь со сделкой только тогда, когда сами решите ее заключить. Не поддавайтесь на подначки агента и хозяина о том, что, мол, «такая квартира уйдет влет» и т.  д.

И удачи! Она вам понадобится!


Предыдущая страница
Следующая страница